Eine Immobilie kann auch dann verkauft werden, wenn eine andere Person weiterhin darin wohnen darf. In der Praxis betrifft das häufig Häuser oder Wohnungen, die innerhalb der Familie übertragen wurden, während sich die Eltern ein lebenslanges Wohnrecht gesichert haben. Auch bei Modellen der Immobilienverrentung spielt dieses Thema eine wichtige Rolle. Für Verkäufer bedeutet ein eingetragenes Wohn- oder Nießbrauchrecht jedoch, dass der Verkauf gut vorbereitet werden muss. Entscheidend sind eine realistische Wertermittlung, die passende Käuferansprache und eine rechtssichere Vertragsgestaltung.

Wie das Wohnrecht den Wert von Immobilien beeinflusst

Ein lebenslanges Wohnrecht wird normalerweise im Grundbuch vermerkt und bleibt auch nach einem Verkauf bestehen. „Der Käufer erwirbt zwar die Immobilie, hat jedoch eingeschränkte Nutzungsmöglichkeiten, solange das Wohnrecht besteht,“ erklärt Jörg Schuh, Inhaber der Jörg Schuh Immobilienagentur in Bonn. Dies führt zu einer Wertminderung der Immobilie. Gutachter ziehen dabei Faktoren wie das Alter der berechtigten Person, deren Lebenserwartung, den Umfang des Wohnrechts und den örtlichen Mietwert der Räume in Betracht.

Je jünger die Person mit Wohnrecht und je umfassender die Rechte, desto stärker beeinflusst dies den Marktwert. Bei einem Nießbrauchrecht kann der Abschlag deutlicher ausfallen, da der Berechtigte nicht nur wohnen, sondern auch wirtschaftlich profitieren kann. „Eine fachkundige Einschätzung ist entscheidend, um den Angebotspreis angemessen festzulegen,“ betont Schuh.

Wer kauft Immobilien mit bestehendem Wohnrecht?

Immobilien mit einem Wohnrecht sind selten für Käufer geeignet, die kurzfristig selbst einziehen möchten. „Sie sind eher für Kapitalanleger interessant, die langfristig planen,“ so Schuh. Diese erwerben oft zu einem niedrigeren Preis und spekulieren auf eine spätere freie Nutzung oder Vermietung.

Auch Verwandte, Stiftungen oder Investoren, die Wert auf stabile Werte legen, gehören zur Zielgruppe. Eine klare Kommunikation ist entscheidend: „Das Wohnrecht sollte nicht als versteckter Nachteil verkauft werden,“ sagt Schuh. Eine transparente Erklärung hilft potenziellen Käufern, die Immobilie im Einklang mit ihrer Strategie zu bewerten.

Klarheit durch rechtliche Vereinbarungen

Beim Verkauf einer Immobilie mit Wohnrecht müssen die Rechte und Pflichten aller Beteiligten klar definiert sein. „Themen wie Instandhaltung, Nebenkosten oder Umbauten sollten im Kaufvertrag eindeutig geregelt werden,“ rät Schuh. Der Vertrag sollte zudem den Grundbucheintrag berücksichtigen.

Eine enge Zusammenarbeit mit Notar, Gutachter und Immobilienexperten ist empfehlenswert, um Missverständnisse zu vermeiden und einen fairen Verkaufsprozess zu gewährleisten. „Nur so bleibt der Verkauf für alle Parteien transparent,“ fügt Schuh hinzu.

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Hinweise:

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

Foto: © Wordliner / Bild erstellt mit xAI Grok

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